Bu haftaki REITweek konferansında çok sayıda gayrimenkul yatırım ortaklığı (REIT), analistler ve yatırımcılarla bir araya gelerek işlerinin güncel durumu ve gelecek beklentileri hakkında bilgi verdi.
REIT’ler alışveriş merkezlerinden depolara ve veri merkezlerine kadar geniş bir yelpazede faaliyet gösterse de, hepsi belirsiz bir ekonomik ortamda hareket ediyor. En büyük endişe, Orta Doğu’daki çatışmalar nedeniyle petrol fiyatlarının ne kadar süre yüksek kalacağı. Hürmüz Boğazı bugün açılsa bile, petrol ve diğer emtia akışının normale dönmesi aylar sürebilir.
Sektörün en büyük ve köklü oyuncularından Realty Income (O), iş modelinin bu tür belirsizliklere karşı dayanıklı olduğunu belirtiyor. Finans direktörü Jonathan Pong, bazı kiracılarının belirsizlik dönemlerinde daha iyi performans gösterdiğini söylüyor.
Şirketin en büyük kiracısı market zincirleri. Dışarıda yemek yerine evde yemek pişirenlerin sayısı arttıkça market alışverişi de artıyor. Starbucks yerine 7-Eleven’dan kahve almak gibi tercihler de öne çıkıyor. Sağlık ve spor salonları, dolar mağazaları (en büyük kiracı Dollar General (DG)), Sam’s Club (WMT) ve BJ’s Wholesale (BJS) gibi depo kulüpleri de dayanıklı sektörler arasında.
Pong, üst gelir grubuna hitap eden işletmelerin de iyi performans gösterdiğini belirtiyor. Realty Income’ın oyun sektöründe de varlığı bulunuyor; Boston’daki Wynn Encore’un sahibi ve Las Vegas’taki Bellagio’da %22 paya sahip.
Ancak tüm kiracılar aynı derecede başarılı değil. Pong, izleme listelerinde genellikle daha küçük ölçekli, rahat yemek zincirlerinin yer aldığını, çünkü insanların ilk olarak bu tür harcamalardan kısmaya başladığını ifade ediyor. Listenin olabildiğince küçük tutulması hedefleniyor. Bazı ev dekorasyonu perakendecileri ve özel sermaye girişlerinin yoğunlaştığı oto yıkama sektörü de izleme altında.
Şu anda izleme listesindeki kiracılar, toplam kira gelirinin yaklaşık %5,9’unu oluşturuyor. 2008 finansal krizinde bu oran %30 civarındaydı. Pong, yaklaşık %6’lık bir oranın 120 farklı kiracıya yayıldığını ve bunun yönetilebilir bir seviye olduğunu belirtiyor.
Belirsiz dönemlerde istikrarlı performans için seçici davranmak önemli. Pong, genellikle sektörlerindeki en iyi bir veya iki operatörle çalışmayı tercih ettiklerini söylüyor.
Kira gelirlerinin %80’i perakende sektöründen, bunun da büyük kısmı marketlerden geliyor. %15’i ise FedEx (FDX) Ground ve Amazon (AMZN) dağıtım merkezleri gibi endüstriyel operatörlerden sağlanıyor.
Şirketin veri merkezi sektöründe de varlığı bulunuyor. Üç yıl önce Digital Realty (DLR) ile %80-%20 ortaklık kuran Realty Income, bu ortaklıkta %80 paya sahip. O dönemde DLR’nin sermaye maliyeti bugünkü kadar yüksek değildi. Pong, kuzey Virginia’daki bazı projelere %6,9 getiri oranıyla yatırım yaptıklarını ve bunun günümüzde nadir görüldüğünü belirtiyor.
Bunun dışında, Realty Income veri merkezlerinde oldukça seçici davranıyor. Pong, kimsenin bir veri merkezi mülkünün 15 yıl sonra ne kadar edeceğini öngöremeyeceğini söylüyor. Uzun vadede veri merkezlerinin doğal sahibi olduklarını düşünseler de, sabırlı olmanın ödüllendirileceğine inanıyorlar. Şirket, hedeflediği getirileri elde etmek için ideal olmayan lokasyonlara veya zayıf operatörlere yatırım yapmıyor.
Pong, özellikle kuzey Virginia, Austin (Teksas) ve Chicago gibi birinci sınıf pazarlarda “veri merkezlerinin sahil kenarı gayrimenkulünü” aradıklarını ifade ediyor. Şu ana kadar bu kadar seçici olmaları nedeniyle daha az yatırım yaptıklarını, ancak ileride daha cazip getiri oranlarıyla daha fazla yatırım yapmayı planladıklarını belirtiyor.
Yapay zekâya yılda 800 milyar dolar sermaye harcayan Mag-7 şirketleriyle birlikte piyasaya büyük bir arz girişi bekleniyor. Pong, bu şirketlerin yatırımcılarının bir noktada sermayeyi geri dönüştürmek isteyeceğini ve Realty Income’ın bu sektörde öncü olmak yerine takipçi olmayı tercih ettiğini söylüyor.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: Seeking Alpha
