ABD’de uzun süredir beklenen iflas dalgası, birçok kişinin öngördüğü kadar dramatik bir şekilde henüz gerçekleşmedi. Bunun yerine, şirketler ve gayrimenkul piyasasında yaşanan sıkıntılar yavaş yavaş arttı. Borçlular ve kredi verenler, iflası önlemek için vade uzatmaları, kredi yapılandırmaları, özel kredi ve diğer finansman yöntemlerine başvuruyor. Ancak, yüksek faiz oranları, daha sıkı finansman koşulları ve eski değerlemelerle bugünkü piyasa gerçekleri arasındaki farkın açılmasıyla birlikte bu seçenekler tükenmeye başlıyor.
Bu baskı, daha fazla varlık satışı, tasfiye veya Chapter 11 başvurularına yönelen durumlarla birlikte sıkıntılı varlıklara yatırım yapanlar ve alıcılar için fırsatlar yaratıyor. Özel kredi verenler de, şirketlere ve mülk sahiplerine daha fazla zaman kazandırmak için sermaye sağlayarak piyasada daha etkin rol almaya başladı.
İflas, haciz, kredi satışı ve yeniden yapılandırma konularında uzman olan Northgate Real Estate Group’un başkanı ve kurucusu Greg Corbin, bundan sonra neler olabileceğine dair görüşlerini paylaştı.
Corbin, sıkıntılı varlık döngüsünün henüz başında olunduğunu, sıkıntılı birleşme ve satın alma fırsatlarının nerelerde ortaya çıktığını ve özel kredinin piyasayı nasıl dönüştürdüğünü anlattı.
1. Sıkıntılı varlık döngüsünde şu anda neredeyiz ve yeniden yapılandırma stratejileri temelde değişti mi?
İnsanlar bana sık sık bu döngüde hangi aşamada olduğumuzu soruyor. Bana göre oyun daha başlamadı, hâlâ başlangıç aşamasındayız. 2020’den bu yana, özellikle faiz oranlarının 2022’de yükselmeye başlamasından sonra, her yıl katlanarak daha fazla iflas satışı ve yeniden yapılandırma işlemiyle ilgileniyoruz. Ancak bugün gördüklerimiz, gelecekte yaşanacakların sadece küçük bir kısmı.
Şu anda en çok karşılaştığımız sıkıntılı alanlardan biri, kira kontrollü çok aileli konutlar. New York’ta yüksek kira kontrolüne sahip yaklaşık 17.000 bina ve bunlara bağlı yaklaşık 130 milyar dolarlık ipotek borcu bulunuyor. Northgate, New York’taki en yoğun sıkıntılı gayrimenkul firmalarından biri olmasına rağmen, şu anda sadece 50-60 binanın satış veya yeniden yapılandırma sürecini yönetiyoruz. Bu, pazarın çok küçük bir kısmı ve sistemde çözülmeyi bekleyen ne kadar çok sıkıntı olduğunu gösteriyor.
Aynı zamanda, iflas kavramı da değişti. Artık çok sayıda mülk sahibi ve şirket iflas başvurusu yaptığı için, Chapter 11’in etrafındaki olumsuz algı büyük ölçüde ortadan kalktı. Daha fazla mülk sahibi, iflası bir başarısızlık değil, finansal bir araç olarak görüyor. Çoğu zaman, bu durumlar piyasa koşullarının değişmesinden kaynaklanıyor; varlıklar çok farklı bir piyasada finanse edilmişti ve şimdi çok daha yüksek faiz oranları, düşük değerlemeler, azalan likidite, zayıf talep ve daha fazla belirsizlikle karşı karşıyalar.
Yeniden yapılandırma stratejileri temelde değişmedi. Kredi verenler ve borçlular, küresel finansal krizden bu yana vadeleri uzatıyor, kredileri yeniden yapılandırıyor ve sorunları öteliyor. Ancak bir noktada yolun sonuna geliniyor. Vade tarihini erteleyebilirsiniz ama temel ekonomik gerçeklerden sonsuza kadar kaçamazsınız.
2. Sıkıntılı birleşme ve satın alma fırsatlarını en çok nerede görüyorsunuz? Şu anda alıcıların ilgisini çeken belirli varlık sınıfları, sektörler veya durumlar var mı?
Gayrimenkulde en büyük fırsatlar, geçmişteki sermaye yapısının bugünkü değerler ve faiz oranlarıyla anlamını yitirdiği yerlerde ortaya çıkıyor. Bunu ofis, kira kontrollü çok aileli konutlar, geliştirme arsaları ve düşük faizli, yüksek değerlemeli dönemlerde alınan kredilere sahip varlıklarda görüyoruz. Buradaki fırsat, çoğu zaman gayrimenkulün kötü olması değil; iyi bir varlık ama yanlış maliyetle ya da fazla borçla alınmış. Sıkıntılı varlık alıcıları tam da bunu arıyor. Bugünkü piyasa koşullarında maliyeti sıfırlayabilecekleri, borcu yeniden yapılandırabilecekleri veya uygun fiyata varlık satın alabilecekleri durumlar peşindeler.
3. Özel kredi verenlerin yükselişi, sıkıntılı durumların önceki döngülere kıyasla yönetilme şeklini nasıl değiştiriyor?
Özel kredi, “krediyi tamamen öde” ile “varlığı kaybet” arasında yeni bir seçenek sundu. Geleneksel kredi verenlerin kendi düzenleyici, bilanço ve iç kısıtlamaları var. Özel kredi verenler ise genellikle daha hızlı hareket edebiliyor ve daha yaratıcı olabiliyor. Özel sermayenin kredi satın aldığını, kurtarma finansmanı sağladığını, mevcut kredi verenleri yeniden finanse ettiğini ve borçlulara ek süre tanıyan işlemler yapılandırdığını görüyoruz. Ancak bu sermaye ucuz değil. Genellikle anlık likidite sorununu pahalı sermaye ve görece kısa bir zaman kazanımıyla değiştiriyorsunuz. Eğer temel varlık yeni sermaye yapısını uzun vadede taşıyamazsa, sorunu çözmek yerine sadece erteliyorsunuz.
4. Birleşme ve satın alma açısından bakıldığında, sıkıntılı durumlar alıcılar için daha fazla fırsat mı yaratıyor yoksa değerleme farkları ve belirsizlik hâlâ işlemlerin önünde engel mi?
Her ikisi de geçerli. Sıkıntılı fırsatlar arayan çok büyük bir sermaye var, ancak alıcılar, sadece kredi veren ya da mülk sahibi bugünkü değeri kabul etmedi diye, geçmişin fiyatlarını ödemeye yanaşmıyor.
İşlemlerin önündeki en büyük engel, alıcı ve satıcı arasındaki fiyat beklentisi farkı. Alıcılar, mevcut faiz oranları, finansman maliyetleri ve işletme dinamiklerine göre varlıkları yeniden fiyatlandırdı. Ancak birçok mülk sahibi ve kredi veren hâlâ eski değerlemelere ya da kredi maliyetlerine bağlı kalıyor. Sıkıntı, sonunda bu farkı kapatıyor.
Vade, haciz, iflas ya da başka bir zorunlu durum, birinin karar vermesi gereken kesin bir tarih yaratıyor. Fiyatın gerçekten belirlendiği ve işlemlerin gerçekleştiği an da bu oluyor.
Bu soru-cevap, ABD’deki iflas ve yeniden yapılandırma piyasasını ve finansal baskıların sistemde ilerlemesiyle ortaya çıkan fırsatları inceleyen iki bölümlük bir serinin ilk bölümü.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: Benzinga
