SEGRO yönetimi, Londra’da kurumsal yatırımcılar ve araştırma analistleri için bir sunum düzenliyor. Sunumda, şirketin gelir ve değer artışı stratejisi ile sanayi ve lojistik geliştirme projeleri ve veri merkezi platformu hakkında detaylı bilgiler paylaşılacak.
SEGRO ayrıca bugün iki önemli duyuru yaptı: Güçlü kiracı talebini gösteren bir H1 2026 Ticari Güncellemesi ve Paris’te tam donanımlı bir veri merkezi teslim etmek üzere Pure Data Centres Group ile ikinci bir ortak girişime girildiğini açıkladı.
SEGRO’nun gelir ve değer yaratma potansiyeli
SEGRO, Avrupa’nın en büyük veri merkezi kümesine sahip ve toplamda 3,0GVA’lık bir güç bankası bulunuyor. Şu anda 0,5GVA’lık operasyonel kapasiteye ve 2,5GVA’lık gelecekteki kapasiteye sahip.
Kısa ve orta vadede 1,4GVA’lık fırsat öne çıkıyor: Şu anda kiralanabilir yaklaşık 0,3GVA, 2028 sonuna kadar kiralanabilir 0,8GVA ve 2033’e kadar kiralanabilir 0,3GVA ile önümüzdeki yedi yılda 460 milyon sterlin potansiyel kira geliri hedefleniyor.
Ek olarak, yaklaşık 1,1GVA’lık ayrılmış güç, uzun vadede önemli gelir ve değer artışı fırsatı sunuyor.
SEGRO’nun veri merkezi projeleri, arzın kısıtlı olduğu FLAP-D ve gelişmekte olan Availability Zone’larda güçlü bir konumda. Bu sayede, bulut ve yapay zekâ altyapısına yönelik hızla artan talebi karşılama avantajı elde ediliyor.
Tam donanımlı veri merkezleri için stratejik model: SEGRO, bu projelerin çoğunu tam donanımlı modelle teslim etmeyi planlıyor. Bazı alanlarda ise enerji altyapılı kabuk binalar ve enerji altyapılı arsa satışları yapılacak. Tam donanımlı veri merkezlerinin ortak girişim modeliyle hayata geçirilmesi, teknik ve ticari uzmanlığın paylaşılmasını ve sermaye kullanımının optimize edilmesini sağlayacak. SEGRO, arsa ve enerji katkısını piyasa değerinden ortak girişime dahil ederek nakit sermaye gereksinimini azaltmayı ve yatırılan nakit sermaye üzerinden yaklaşık 2,5 kat getiri hedefliyor.
SEGRO’nun güçlü bilançosu ve yetkinlikleri, bu fırsatların değerlendirilmesini mümkün kılıyor. Şirket, yatırım yapılabilir seviyede güçlü bir bilançoya ve rekabetçi oranlarla çeşitlendirilmiş, uzun vadeli finansmana sahip. 2021 başından bu yana varlık satışlarından yaklaşık 2,2 milyar sterlin elde edildi ve defter değerine göre ortalama %10’un üzerinde kazanç sağlandı. SEGRO, risk ve sermaye yoğunluğunu ortak girişimler yoluyla paylaşma konusunda da başarılı bir geçmişe sahip. Güçlü bilanço, sermaye geri dönüşü ve üçüncü taraf sermayeye erişim, gelecekteki büyümenin finansmanında esneklik sağlıyor.
Düzeltilmiş hisse başına kârı 2030’a kadar yaklaşık 50 peniye çıkarma hedefi: SEGRO’nun mevcut portföyünde ve geliştirme projelerinde 1 milyar sterlinden fazla ek kira geliri potansiyeli bulunuyor. 31 Aralık 2025 itibarıyla geçerli kiralar üzerinden mevcut portföyde 220 milyon sterlinlik ek potansiyel öngörülüyor. Sanayi, lojistik ve kısa-orta vadeli veri merkezi projelerinden ise yaklaşık 900 milyon sterlinlik ek kira geliri bekleniyor. Ayrıca, mevcut varlıkların seçici şekilde yeniden geliştirilmesi, uzun vadeli veri merkezi projeleri için ek 1,1GVA’lık ayrılmış güç, yeni varlık ve arsa alımları (düzenli sermaye geri dönüş programı kapsamında bazı satışlarla dengelenecek), tahmini piyasa kira değerindeki artış ve endeksleme de büyümeye katkı sağlayacak.
Bu gelişmeler, düzeltilmiş hisse başına kârın 2025’te 36,6 peniden 2030’da yaklaşık 50 peniye yükselmesini destekliyor. Veri merkezi net kira gelirinin toplam içindeki payının ise bugün %7 seviyesinden 2035’te %30’un üzerine çıkması bekleniyor (stabilize veri merkezi varlıklarının satılmadığı varsayımıyla).
Prologis’in teklifi: fırsatçı, tek taraflı ve yetersiz
Fırsatçı: Teklif, Ortadoğu’daki çatışmalar sonrası hisse fiyatındaki dalgalanmanın hemen ardından, SEGRO için ivmenin arttığı bir dönemde gündeme geldi. Son aylarda Avrupa genelinde sanayi ve lojistik piyasalarında yeniden canlanma yaşanıyor. SEGRO’nun devam eden ve kısa vadeli geliştirme projeleri rekor seviyede; veri merkezi projeleri ise henüz hisse fiyatına tam yansımamış önemli bir değer yaratma potansiyeline sahip.
Tek taraflı: Prologis’in teklifi, SEGRO hissedarlarının benzersiz ve tekrarı mümkün olmayan portföy ve platformdaki payını önemli ölçüde azaltıyor. Bu teklifle, SEGRO hissedarları ellerindeki tüm SEGRO hisselerini, Prologis’in farklı bir portföyünde çok daha düşük bir pay karşılığında devretmiş olacak.
Yetersiz: Teklif, SEGRO’nun kendi değer görüşünün oldukça gerisinde kalıyor. Düzeltilmiş net aktif değer (NAV) bugünkü değerlemenin yalnızca başlangıç noktası olmalı; teklif, SEGRO’nun sanayi, lojistik ve veri merkezi geliştirme projelerindeki önemli gelecek değerini yansıtmıyor. Ayrıca, SEGRO’nun düzeltilmiş NAV’ına yansımayan ve bir alıcıya geçecek ek değerler de dikkate alınmamış. Bu ek değer kaynakları, bugün yayımlanan bağımsız CBRE değerleme raporlarıyla da destekleniyor.
Sanayi, lojistik ve veri merkezi geliştirme projeleri
Önümüzdeki yıllarda, sanayi ve lojistik geliştirme projelerinin 1,4 milyar sterlinlik iskonto edilmiş değer artışı sağlaması bekleniyor; bu da hisse başına 103 peniye denk geliyor.
İlk aşamada tahsis edilen 1,4GVA’lık güç ve veri merkezi projelerinin ise 1,9 milyar sterlinlik iskonto edilmiş değer artışı sağlaması öngörülüyor; bu da hisse başına 139 peniye karşılık geliyor.
Ek olarak, CBRE değerlemesine henüz dahil edilmeyen 1,1GVA’lık uzun vadeli veri merkezi fırsatı bulunuyor ve bu alanda da ek geliştirme kazançları bekleniyor.
Değerin daha da artmasını sağlayabilecek diğer unsurlar arasında geliştirme projelerinin yenilenmesi, varlıkların seçici şekilde yeniden geliştirilmesi, güç bankasına eklenebilecek ilave enerji, zaman çizelgelerinin hızlandırılması, tahmini piyasa kira değeri ve fiyat artışları yer alıyor.
Bir alıcıya geçecek ek değerler
Kıtlık değeri kapsamında:
SEGRO’nun benzersiz varlık kümelerinin, bireysel varlıkların toplam değerinin üzerinde bir değeri bulunuyor. CBRE’ye göre bu değer yaklaşık 0,4 milyar sterlin veya hisse başına 29 peniye denk geliyor.
Ayrıca, bu ölçek ve kalitedeki bir portföyün, bireysel varlıkların toplam değerinin üzerinde hak ettiği asgari ek değer de dikkate alınmalı. Bu, yıllar sürecek parça parça birleştirme sürecinde oluşacak zaman ve genel gider tasarruflarından kaynaklanıyor. CBRE’ye göre bu değer yaklaşık 0,5 milyar sterlin veya hisse başına 35 peniye karşılık geliyor.
SEGRO CEO’su David Sleath’ın açıklaması
SEGRO, onlarca yılda inşa edilmiş, tekrarı mümkün olmayan ve şehir ağırlıklı bir Avrupa portföyüne sahip benzersiz bir şirket. Lojistik ve veri merkezi projelerimiz, hissedarlar için önemli bir değer yaratma fırsatı sunuyor ve bunu hayata geçirecek yetkinlik, geçmiş başarı ve sermaye erişimine sahibiz.
Sanayi ve lojistik piyasalarında ivme artmaya devam ediyor. Güçlü kiralama performansı ve önerilen İngiltere büyük kutu ortak girişimi, lojistik geliştirmeye olan kurumsal güveni ve sermaye verimliliğiyle değer yaratma kabiliyetimizi gösteriyor.
Veri merkezi projelerimiz, Avrupa’nın ana Availability Zone’larında arsa ve enerjiye erişimin çok kısıtlı olduğu bir ortamda, hızla artan hiper ölçekleyici talebi karşılamak için iyi konumlanmış durumda. Tüm bu fırsatlar, net gelir ve değer artışı stratejimizle hissedarlar için üstün değer sunacağımıza olan güvenimizi pekiştiriyor.
Buna karşılık, Prologis ile birleşmek, SEGRO hissedarlarının sanayi, lojistik ve veri merkezi geliştirme potansiyelindeki payını önemli ölçüde azaltacak ve benzersiz portföyün tam sahipliğini, daha düşük paylı ve ABD odaklı farklı bir portföye dönüştürecek.
SEGRO Yönetim Kurulu Başkanı Andy Harrison’ın açıklaması
Bugünkü sunum, SEGRO’nun stratejisinde yer alan üstün değer teklifine olan Yönetim Kurulu güvenini gösteriyor. Benzersiz portföy, önemli gömülü gelir ve değer artışı fırsatları ile kiracı piyasalarındaki güçlü ivme, şirketin geleceğine olan inancımızı destekliyor. Yönetim Kurulu, hissedarların SEGRO portföyünde yer alan değeri tam olarak elde etmesini ve şirketin stratejisini başarıyla uygulamasını sağlamaya odaklanmaya devam ediyor.
Yatırımcı sunumu ve webcast
Sunum, UBS’in Londra’daki ofisinde saat 10.30’da kurumsal yatırımcılar ve araştırma analistleri için gerçekleştirilecek. Ayrıca canlı webcast imkânı da sunulacak. Sunum materyalleri, etkinlik sonrası şirketin internet sitesinde yayımlanacak.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: marketscreener.com
