Mid-America Apartment Communities (MAA), 30 Haziran 2026’da sona eren üç ve altı aylık döneme ilişkin finansal sonuçlarını açıkladı.
Şirket, ikinci çeyrekte seyreden talep ve disiplinli gider yönetimi sayesinde beklentilerin üzerinde çekirdek FFO (Core FFO) elde etti. Hisse başına seyreltilmiş kâr 1,04 dolar, FFO 2,10 dolar ve çekirdek FFO 2,08 dolar olarak gerçekleşti. Altı aylık dönemde ise hisse başına kâr 2,10 dolar, FFO 4,32 dolar ve çekirdek FFO 4,21 dolar oldu.
MAA CEO’su Brad Hill, yeni kira sözleşmelerindeki fiyatlandırma stratejisinin, yenileme oranlarındaki güçlü seyri desteklediğini ve yıllık bazda 20 baz puanlık bir iyileşme sağladığını belirtti. Şirketin yeni projelerden elde ettiği katkının artmasıyla birlikte, fiyatlandırma ivmesi ve operasyonel disiplinin gelecekteki kâr büyümesini desteklemesi bekleniyor.
İkinci çeyrekte, MAA’nın Zincir Mağaza (Same Store) portföyünde efektif karma kira oranı %0,7 arttı. Bu oran, geçen yılın aynı dönemine göre 20 baz puan, bir önceki çeyreğe göre ise 100 baz puan iyileşme gösterdi. Yeni kira sözleşmelerinde ise birinci çeyreğe kıyasla 170 baz puanlık artış kaydedildi. 30 Haziran 2026 itibarıyla Zincir Mağaza portföyünde oturanların taşınma oranı %39,6 ile tarihsel olarak düşük seviyede kaldı; tek ailelik ev satın alımı nedeniyle taşınanların oranı ise çeyrekte %10,9 oldu.
Şirket, ikinci çeyrekte Dallas, Texas’taki MAA Cathedral Arts projesinin ilk kiralamalarını tamamladı, Charlotte, North Carolina’daki MAA Plaza Midwood’un inşaatını bitirdi ve Kansas City’de yeni bir çok aileli konut projesinin yapımına başladı. Ayrıca, MAA’nın operasyonel iştiraki MAALP, toplam 350 milyon dolara kadar taahhütlü bir gecikmeli kredi (DDTL) anlaşmasına imza attı; 30 Haziran 2026 itibarıyla bu krediden 100 milyon dolar kullanıldı. Şirket ayrıca çeyrekte ortalama 130,66 dolar fiyattan 0,4 milyon adet hisse geri alımı gerçekleştirdi ve toplamda 50 milyon dolar harcadı.
Zincir Mağaza Operasyon Sonuçları
2026’nın ikinci çeyreğinde Zincir Mağaza portföyünde gelirler %0,3 azalırken, giderler %0,8 arttı ve net işletme geliri (NOI) %1 geriledi. Ortalama efektif kira birim başına 1.688 dolar, fiziksel doluluk oranı ise %95,3 oldu. Altı aylık dönemde ise gelirler %0,3 azaldı, giderler %1,1 arttı ve NOI %1,2 düştü; ortalama efektif kira 1.687 dolar, doluluk oranı %95,4 olarak kaydedildi.
Kira fiyatlandırmasında, ikinci çeyrekte efektif karma kira oranı %0,7 artarken, yeni kira sözleşmelerinde %5,3 düşüş, yenileme sözleşmelerinde ise %5,2 artış görüldü. Altı aylık dönemde yeni kira sözleşmelerinde %6 düşüş, yenilemelerde %5,3 artış yaşandı.
Satın Alma ve Satış Faaliyetleri
Nisan 2026’da Nashville’de bir arsa satın alındı ve temmuzda burada 312 birimli yeni bir konut projesinin inşaatına başlandı. Temmuzda ise Northern Virginia’da bir arsa alımı tamamlandı ve üçüncü çeyrekte 306 birimli yeni bir projenin inşaatına başlanması planlanıyor. Mayıs 2026’da Raleigh, North Carolina’daki 194 birimli bir konut projesi yaklaşık 40 milyon dolara satıldı ve bu satıştan yaklaşık 35 milyon dolar kazanç elde edildi.
Geliştirme ve Kiralama Faaliyetleri
İkinci çeyrek sonunda MAA’nın inşaatı devam eden projelerinde toplam 1.749 birim bulunuyor; bunların 193’ü teslim edildi, 127’si kiralandı. Toplam geliştirme maliyeti 597,5 milyon dolar, bugüne kadar harcanan tutar 360,4 milyon dolar, kalan maliyet ise 237,1 milyon dolar. İkinci çeyrekte Charlotte’daki MAA Plaza Midwood projesi tamamlandı ve Kansas City’de 263 birimli yeni bir projenin inşaatına başlandı. Şirket, mevcut ve planlanan projeler için çeyrekte yaklaşık 81 milyon dolar harcama yaptı.
Kiralama aşamasındaki projelerde toplam 1.759 birim bulunuyor; fiziksel doluluk oranı %74,4 ve bugüne kadar yapılan harcama 623,7 milyon dolar. Bu projelerden ikisinin üçüncü çeyrekte, ikisinin dördüncü çeyrekte ve birinin ise 2027’nin üçüncü çeyreğinde istikrara kavuşması bekleniyor.
Bilanço ve Finansman Faaliyetleri
30 Haziran 2026 itibarıyla MAA’nın nakit ve kullanılabilir kredi limiti toplamı 882,8 milyon dolar seviyesinde. Haziranda MAALP, 350 milyon dolara kadar gecikmeli kredi (DDTL) anlaşmasına girdi; bu kredi kasım 2030’da vadesini dolduracak. Kredi, değişken faiz oranına sahip ve şirketin kredi notuna göre marj uygulanıyor. Ayrıca, kredi limiti 550 milyon dolara kadar artırılabiliyor. Kredi gelirlerinin genel şirket amaçları ve borç geri ödemeleri için kullanılması planlanıyor.
İkinci çeyrekte 0,4 milyon adet hisse geri alımı yapıldı ve toplamda 50 milyon dolar harcandı. Dönemde ödenen temettü ve dağıtımlar 182,5 milyon dolar oldu; bu tutar geçen yılın aynı döneminde 181,8 milyon dolardı.
Bilanço Özeti
Toplam borcun düzeltilmiş toplam varlıklara oranı %31,2, Net Borç/FAVÖK (Adjusted EBITDAre) oranı 4,5x, toplam borç 5,7 milyar dolar, ortalama efektif faiz oranı %3,9, sabit faizli borcun toplam borca oranı %86,6 ve borcun ortalama vadesi 6 yıl olarak gerçekleşti.
130. Çeyrek Üst Üste Temettü
MAA, 130. çeyrek üst üste temettü dağıtacağını açıkladı. Temettü ödemesi 31 Temmuz 2026’da yapılacak ve kayıt tarihi 15 Temmuz 2026. Yıllık temettü oranı hisse başına 6,12 dolar. Gelecekteki temettülerin miktarı ve zamanı, operasyonlardan elde edilen nakit akışına, finansal duruma, sermaye gereksinimlerine ve diğer faktörlere bağlı olarak yönetim kurulu tarafından belirlenecek.
2026 Yılı Beklentileri ve Zincir Mağaza Tahmini
MAA, 2026 yılı için daha önce açıkladığı beklentilerini güncelledi. Hisse başına seyreltilmiş kâr beklentisi 3,96-4,20 dolar aralığına çekildi (önceki: 4,18-4,50 dolar). Çekirdek FFO beklentisi 8,41-8,65 dolar (önceki: 8,37-8,69 dolar), çekirdek AFFO beklentisi ise 7,38-7,62 dolar (önceki: 7,34-7,66 dolar) aralığında. Zincir Mağaza portföyünde gelir büyümesi beklentisi -%0,20 ile %0,40 arasında, gider büyümesi %1,25 ile %2,25 arasında ve NOI büyümesi ise -%1,70 ile %0,10 arasında öngörülüyor.
Şirket, üçüncü çeyrek için çekirdek FFO’nun hisse başına 2,04-2,16 dolar aralığında olmasını bekliyor; orta nokta 2,10 dolar.
Finansal Özet
İkinci çeyrekte kira ve diğer mülk gelirleri 555,1 milyon dolar, net gelir 120,8 milyon dolar, toplam net işletme geliri (NOI) 336,4 milyon dolar oldu. Hisse başına temel ve seyreltilmiş kâr 1,04 dolar olarak açıklandı. Çekirdek AFFO hisse başına 1,77 dolar, temettü ise hisse başına 1,53 dolar olarak ilan edildi. Temettü/Çekirdek FFO ödeme oranı %73,6, temettü/Çekirdek AFFO ödeme oranı ise %86,4 seviyesinde gerçekleşti.
Bilanço verilerine göre, 30 Haziran 2026 itibarıyla toplam varlıklar 11,99 milyar dolar, toplam borç 5,69 milyar dolar, özkaynak değeri 5,6 milyar dolar ve piyasa değeri 16,5 milyar dolar oldu.
Şirket Hakkında
MAA, S&P 500 endeksinde yer alan ve ABD’nin güneydoğu, güneybatı ve orta Atlantik bölgelerinde ağırlıklı olarak kaliteli apartman topluluklarının sahipliği, yönetimi, alımı, geliştirilmesi ve yeniden geliştirilmesiyle hissedarlarına üstün yatırım performansı sunmayı hedefleyen bir gayrimenkul yatırım ortaklığıdır (REIT). 30 Haziran 2026 itibarıyla şirketin 16 eyalet ve Columbia Bölgesi’nde geliştirme aşamasındakiler dahil 104.698 dairede payı bulunuyor.
Finansal tablolar ve detaylı tanımlar, şirketin internet sitesinde ve ABD Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu’na (SEC) sunulan belgelerde yer alıyor.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: stocktitan.net
