Gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılan, yatırımcılara belirli bir arsa veya proje üzerindeki haklarını temsil eden menkul kıymetlerdir.
Diğer bir ifadeyle; bir gayrimenkul projesinin belirli bir metrekarelik kısmına ortak olmanızı sağlayan, borsada işlem gören yatırım araçlarıdır. Bu sertifikalar, projeler tamamlandığında yatırımcıya ilgili projede tamamlanmış bağımsız bölümlerden (daire, dükkan vb.) pay alma veya nakit olarak geri ödeme alma hakkı tanır.
Gayrimenkul Seritifkasıyla Ev Alınabilir mi?
Gayrimenkul sertifikaları; inşa edilecek veya edilmekte olan projelerin finansmanına kaynak sağlamak amacıyla ihraç edilen, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde bir menkul kıymettir. Bu sertifikalar, yatırımcılara küçük birikimlerle dahi büyük projelere ortak olma, projenin değer artışından kazanç sağlama veya yeterli paya ulaştığında konut sahibi olma imkânı sunar.
Gayrimenkul Sertifikası Nasıl ve Nereden Alınır?
Gayrimenkul sertifikaları, Borsa İstanbul’da işlem gören menkul kıymetlerdir. Bu nedenle, bir gayrimenkul sertifikası almak için aracı kurumlar aracılığıyla Borsa İstanbul’dan alım-satım yapmanız gerekir. Halka arz dönemlerinde ise ilgili izahname ve duyurular takip edilerek doğrudan halka arzı yapan kurumlar aracılığıyla da başvuru yapılabilir.
Gayrimenkul Sertifikaları Nasıl İşler?
Gayrimenkul sertifikaları, bir inşaat projesinin başında halka arz edilir ve Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlar. Bu süreçte yatırımcılar, dilerse halka arzdan dilerse sonrasında borsadan bu sertifikaları alıp satabilir.
İlk olarak 2017 yılında ortaya çıkan ve yine TOKİ’nin ev sahipliği yaptığı gayrimenkul sertifikaları güncel durumda da Emlak Konut’un ortaklığıyla 14 Ağustos’ta tahmini halka arzı gerçekleşecek olan Damla Kent projesinde uygulanacak.
Bu projelerde her projenin işlem göreceği son bir tarih (örneğin Damla Kent Projesi için bu tarih 3 Ağustos 2029) bulunur. Bu tarihe kadar yatırımcılar sertifikaları alıp satabilir.
Süreç sonunda ise iki seçenek vardır:
- Asli Edim: Elinde yeterli sayıda sertifika olanlar, bu sertifikalarla projeden bir konut ya da bağımsız bölüm alabilir.
- Tali Edim: Yeterli sertifikası olmayan ya da konut almak istemeyenler ise, sertifikalarını nakde çevirir. Yani proje satışından elde edilen gelir, sertifika sahiplerine payları oranında ödenir.
Kısaca: Al – sat yapabilir, yeterince biriktirirsen ev alabilir, istemezsen paranı geri alırsın.
Asli Edim Nedir?
Asli edim, elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası olan yatırımcının, bu sertifikaları kullanarak projedeki bir bağımsız bölümü (örneğin bir daireyi) tapulu bir şekilde satın almasıdır. Yani sertifikalarını biriktirip gerçek bir mülk sahibi olabilirsin.
➡️ Örnek: Elinde 1 daireye denk gelecek kadar sertifika varsa, bu sertifikaları verip o dairenin tapusunu alırsın.
Tali Edim Nedir?
Tali edim ise, elindeki sertifikalar bir daire almaya yetmeyen veya daire almak istemeyen yatırımcılara sunulan seçenektir. Bu durumda, sertifikalar nakde çevrilir. Projede satılan mülklerden elde edilen gelir, yatırımcılara ellerindeki sertifika oranında para olarak geri ödenir.
➡️ Örnek: Daire almak istemiyorsan veya yeterli sertifikan yoksa, projenin satış gelirinden payına düşen tutar sana nakit olarak ödenir.
Damla Kent Projesi Sertifikaları İskontolu mu?
İlk etapta Damla Kent Projesi sertifikalarının 24% iskonto oranı ile halka arz edileceği duyurulmuştu.
Konuya ilişkin piyasada bu halka arz fiyatından sertifikaların iskontolu mu yoksa primli mi olduğu hakkında tartışmalar gündeme geldi.
Fakat projenin değerleme raporundan gözlemlendiği kadarı ile emsal değerlerin m² fiyatına göre normal düzeyde halka arz olduğu gözlemleniyor. Yani projedeki m² başına fiyatların emsal değerlerle aynı olduğu ve bir iskonto oranı olmadığı karşımıza çıkıyor. Emlak Konut’un sunumunda da daha önce belirttiği 24%’lük iskonto oranının kaldırıldığı gözlemlendi.
Kaldı ki normal bir gayrimenkul alındığında oradan bir kira geliri de elde ettiğiniz düşünülünce henüz teslim edilmemiş, 2029 yılında yapımı tamamlanacak olan bir projenin, kira geliri olmamasına rağmen iskontolu halka arz edilmemesi, yatırımcılar arasında tartışmalara yol açmış durumda.
Hangi Ev İçin Kaç Sertifika Lazım?
Aşağıda, her daire tipi için daire alabilmek adına gerekli sertifika sayısı, toplam maliyet (halka arz fiyatına göre) ve metrekare başına fiyat bilgisine ulaşabilirsin.
1+1 Daire:
- Büyüklük: 62 m²
- Gerekli Sertifika (Lot): 631.516 adet
- Halka Arz Fiyatına Göre Toplam Maliyet: 4.793.206 TL
- m² Fiyatı: 77.310 TL/m²
2+1 Daire:
- Büyüklük: 88 m²
- Gerekli Sertifika (Lot): 863.276 adet
- Halka Arz Fiyatına Göre Toplam Maliyet: 6.552.265 TL
- m² Fiyatı: 74.457 TL/m²
3+1 Daire:
- Büyüklük: 144 m²
- Gerekli Sertifika (Lot): 1.384.916 adet
- Halka Arz Fiyatına Göre Toplam Maliyet: 10.511.512 TL
- m² Fiyatı: 72.993 TL/m²
4+1 Daire:
- Büyüklük: 194 m²
- Gerekli Sertifika (Lot): 1.833.345 adet
- Halka Arz Fiyatına Göre Toplam Maliyet: 13.915.089 TL
- m² Fiyatı: 71.701 TL/m²
Gayrimenkul Sertifikası Fiyatı Nasıl Belirlenir?
Gayrimenkul sertifikalarının fiyatı; bir çok nedene bağlı olarak değişkenlik gösterebilir. Bunlar arasında; piyasa koşulları, projenin ilerleyişi, arz-talep dengesi ve genel ekonomik beklentiler gibi faktörler sayılabilir.
Sertifikaların başlangıç fiyatı halka arz edildiği dönemde belirlenir. Ancak, işlem görmeye başladıktan sonra fiyatlarında yukarı veya aşağı dalgalanmalar görülebilir.
Yeterli Sertifikayı Topladığımda İstediğim Daireyi Alabilir Miyim?
Proje bitiminde, ilgili projenin gayrimenkul sertifikasında elinde yeterli miktarda bulunan yatırımcılar, ihraççıya asli edim talebiyle başvuru yapabilir. Fakat asli edimlerde başvuru önceliği esas alınır. Kısaca yatırımcı, istediği gayrimenkulün satılmamış olması kaydı ile projede istediği bölümü alabilir.
İstenilen gayrimenkul için talebin reddedilmesi durumunda ise projede kalan diğer gayrimenkuller için başvuru hakkı devam eder.
SPK Emlak Konut’un Gayrimenkul Sertifikası İhracını Onayladı
Son olarak Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Emlak Konut GYO’nun (EKGYO) Damla Kent Projesi için çıkaracağı gayrimenkul sertifikası ihracına onay verdi.
EKGYO Gayrimenkul Sertifikası Ne Zaman Halka Arz Olacak?
Emlak Konut GYO’nun gayrimenkul sertifikası ihracı için talep toplama tarihleri 4-8 Ağustos olarak belirlendi.
EKGYO Gayrimenkul Sertifikası Kodu Ne Olacak?
Emlak Konut’ GYO’nun Damla Kent Projesi kapsamında çıkaracağı gayrimenkul sertifikasının borsa kodu “DMLKT” olarak belirlendi.
EKGYO Gayrimenkul Sertifikası Fiyatı Ne Kadar?
Emlak Konut GYO’nun Damla Kent Projesi kapsamında çıkaracağı gayrimenkul sertifikasının her bir adetinin fiyatı 7,59 TL olarak belirlendi.
EKGYO Gayrimenkul Sertifikasından Kaç Lot Alabilirim?
Emlak Konut GYO’nun gayrimenkul sertifikası için minimum 1 adet lot talebinde bulunulabilirken, herhangi bir üst limit bulunmuyor.
Sertifika Alım Satımında Vergi Olacak mı?
Yatırımcıların aklındaki bir diğer soru ise alım satımda vergi konusu. Tali edime göre, yani sertifikayı alıp eve dönüştürmediğiniz ve borsada sattığınız bir durumda 10% vergi ödemeniz gerekecek. Asli edime göre ise yalnızca 1%’lik vergiye tabii olunacak.
Fiyat İstikrarı Olacak mı?
Halka arz tarihinden sonraki 30 günlük süreç içerisinde toplanan halka arz gelirinin en fazla 5% olmak kaydıyla fiyat istikrarı uygulanacak.
Burada yer alan bilgiler yatırım tavsiyesi içermez. Bilgi için: Midas Sorumluluk Beyanı
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: Emlak Konut, Cnbc-e
