Cushman & Wakefield verilerine göre, Frankfurt bölgesinde (Frankfurt şehir merkezi, Offenbach-Kaiserlei ve Eschborn dahil) yılın ilk yarısında yeni kiralamalar ve mülk sahipliği işlemleriyle toplam ofis alanı kiralaması yaklaşık 145.200 metrekare olarak gerçekleşti. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemindeki olağanüstü yüksek seviyeye (2025 ilk yarı: 338.600 metrekare) kıyasla %57’lik bir düşüş anlamına geliyor.
Geçen Yıla Göre Düşük Seyreden Ofis Kiralamaları
İlk yarıdaki toplam kiralama hacmi, son beş yıl ortalamasının (%31 altında) ve son on yıl ortalamasının (%32 altında) gerisinde kaldı. 2026’nın ikinci çeyreğinde ise ofis kiralamaları yaklaşık 78.000 metrekareye ulaştı; bu, bir önceki çeyreğe göre %16’lık bir artışa işaret ediyor (2026 ilk çeyrek: 67.200 metrekare). Ancak, bu seviye geçen yılın ikinci çeyreğine göre %46 daha düşük kaldı (2025 ikinci çeyrek: 144.000 metrekare).
Yılın ilk yarısındaki piyasa performansı, birçok kiracının hâlâ temkinli bir gayrimenkul stratejisi izlediğini gösteriyor.
Cushman & Wakefield Almanya Ofis Ajansı ve Frankfurt Ofis Ajansı Başkanı Hanjo Theiss, yıl ortasında Frankfurt ofis kiralama piyasasının oldukça seçici kaldığını, kiracıların alan ihtiyaçlarını çok dikkatli değerlendirdiğini belirtti. Talebin, yüksek kaliteli ve merkezi lokasyonlardaki alanlara odaklandığını vurgulayan Theiss, mevcut ofiste kalma (genellikle yenilenen kira koşulları ve ofis tasarımında değişikliklerle) ile yeni bir yere taşınma kararlarının artık geçmişe kıyasla çok daha uzun süre aldığını ifade etti. Buna rağmen, modern ve kullanıma hazır ofis alanlarına olan güçlü talebin sürdüğünü ve birinci sınıf segmentte kira artışlarının hâlâ mümkün olduğunu ekledi.
Yılın ilk yarısındaki en büyük işlem, DZ Bank’ın Frankfurt’un Bankacılık Bölgesi’ndeki Mainzer Landstrasse 50 adresindeki Fifty Avon binasında yaklaşık 20.800 metrekarelik alanı mülk sahibi olarak üstlenmesiyle gerçekleşti.
Diğer önemli işlemler arasında, Fraport AG’nin Frankfurt Havalimanı’ndaki The Squaire binasında yaklaşık 5.800 metrekarelik kiralaması ve Wilkie Farr & Gallagher’ın Bankacılık Bölgesi’ndeki Opernplatz 2 projesinde yaklaşık 5.300 metrekarelik kiralaması yer aldı. Her iki işlem de yılın ikinci çeyreğinde imzalandı.
Birinci Sınıf Kira Seviyeleri Yükselmeye Devam Ediyor
Modern ve yüksek kaliteli ofis alanlarına odaklanan talep, kira artışlarını desteklemeye devam ediyor. 2026 ikinci çeyrek sonunda Frankfurt’ta sürdürülebilir birinci sınıf kira, metrekare başına aylık 53 euroya yükseldi ve yıllık bazda %4 artış gösterdi.
Buna karşılık, ağırlıklı ortalama kira metrekare başına aylık 29,10 euro seviyesinde kaldı ve geçen yılın aynı dönemine göre %10 daha düşük gerçekleşti. 2025’teki olağanüstü yüksek ortalama kira seviyesi, büyük ölçüde şehir merkezi ve Bankacılık Bölgesi’ndeki Commerzbank, ING-DiBa ve KPMG gibi büyük işlemlerden kaynaklandı.
Hanjo Theiss, birinci sınıf ve ortalama kiralar arasındaki açığın büyümesinin, piyasadaki farklılaşmanın arttığını gösterdiğini belirtti. Merkezi lokasyonlardaki birinci sınıf ofisler güçlü kira seviyelerini korurken, mevcut stokun birçok segmentinde kira artışlarının daha ılımlı seyrettiğini ifade etti. Kalite, enerji verimliliği ve lokasyonun, kiracıların kararlarında giderek daha önemli faktörler haline geldiğini vurguladı.
Boşluk Oranı Eski Binalarda Artıyor – Modern Alan Arzı Sınırlı
Haziran 2026 sonunda Frankfurt’ta boş ofis alanı yaklaşık 1,41 milyon metrekareye ulaştı ve boşluk oranı %12,1 oldu. Bu oran, geçen yılın aynı dönemine göre bir puanlık artış anlamına geliyor. Boşluk oranındaki artış, esas olarak mevcut ofis binalarında yeni alanların piyasaya sunulmasından kaynaklandı. Öte yandan, Frankfurt’un en çok talep gören alt pazarlarında modern ofis alanı arzı, genel boşluk oranının ima ettiğinden çok daha sınırlı kalmaya devam ediyor.
İnşaat faaliyetleri yüksek seviyede sürüyor. Yıl ortası itibarıyla Frankfurt genelinde yaklaşık 374.700 metrekarelik ofis alanı inşaat halinde bulunuyor.
Bu geliştirme hattının %70’i şimdiden ön kiralama veya mülk sahipliğiyle dolmuş durumda; bu oran, geçen yılın altı puan üzerinde ve modern ofis alanına olan güçlü talebin devam ettiğini gösteriyor. 2026’nın ilk yarısında toplamda yaklaşık 51.000 metrekare yeni ofis alanı tamamlandı ve bu rakam, geçen yılın aynı dönemindeki hacmin belirgin şekilde üzerinde.
İkinci çeyrekte tamamlanan projeler arasında, Eschborn alt pazarında yer alan ve tamamen kiralanan Phoenix ofis binası da bulunuyor; bu bina 13.700 metrekarelik ofis alanı sunuyor.
Görünüm – Geçen Yılın Rekor Hacminin Tekrarı Beklenmiyor
Hanjo Theiss, yılın ikinci yarısında mevcut ofis stokundaki niteliksel farklılıkların piyasayı belirlemeye devam edeceğini öngörüyor. Modern, ESG uyumlu ve iyi bağlantılı alanların güçlü talep görmeyi sürdüreceğini, ancak eski binaların artan rekabet baskısıyla karşı karşıya kalacağını belirtti. Ayrıca, devam eden projelerdeki yüksek ön kiralama oranının, kiracıların uzun vadeli lokasyon kararlarında kaliteli alanları önceden güvence altına almaya istekli olduklarını gösterdiğini ifade etti.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: marketscreener.com
