Çinli gayrimenkul geliştiricilerinin hisseleri, yeni konutların tamamlanmadan satılmasına ilişkin sistemin yeniden yapılandırılmasına yönelik düzenlemelerin nakit akışı ve gayrimenkul yatırımlarında daha fazla düşüş endişesi yaratmasının ardından pazartesi günü değer kaybetti.
Cuma günü ana kara kurumları, Pekin’in krizle boğuşan sektöre güveni artırma çabaları kapsamında, geliştiricilerin konut projeleri tamamlanmadan alıcılardan topladıkları fonlara olan bağımlılığını azaltacak önlemler açıkladı.
CSI300 Gayrimenkul Endeksi, gün ortasında kayıplarını yüzde 4,6’ya çıkarırken, Hong Kong’da işlem gören Çinli geliştiricileri izleyen endeks yüzde 6,5 geriledi. Hang Seng’in Hong Kong geliştiricileri endeksi de yaklaşık yüzde 5 düşüş yaşadı.
Gayrimenkul geliştiricileri uzun süredir operasyonlarını finanse etmek için teslimata hazır olmayan konutların ön satışına dayanıyordu.
Merkez bankası ve finansal düzenleyici tarafından yayımlanan yeni kurallara göre, ipotek kredileri yalnızca konut projeleri tamamlandıktan sonra verilecek.
Bir diğer yönerge ise, teslimat risklerini önlemek amacıyla yerel yönetimlerin tamamlanmış konutların satışını teşvik etmesini şart koşuyor.
Nomura’nın araştırma raporunda, “Geliştiriciler artık inşaatı finanse etmek için erken aşama ipotek gelirlerine güvenemeyecek. İnşaat aşamasındaki finansman, geliştiricilerin kendi kaynaklarından veya geliştirme kredilerinden sağlanmalı” ifadelerine yer verildi.
Raporda, son yıllarda konut alıcılarının güveni zarar görse de, ön satışların hâlâ Çin’deki baskın iş modeli olduğu ve 2025’te yeni konut satışlarının yüzde 68’ini oluşturacağı belirtildi. Ancak yeni düzenin, yeni daire arzını azaltarak alıcıları mevcut konutlara yönlendirebileceği öngörülüyor.
Devlet destekli geliştiriciler en çok kayıp yaşayanlar arasında yer aldı; China Jinmao, Yuexiu Property ve Greentown China hisselerinde yüzde 14’ün üzerinde düşüş görüldü.
Daha büyük ölçekli devlet şirketleri China Resources Land ve China Overseas Land & Investment yüzde 9’dan fazla değer kaybetti. Yatırımcılar tarafından finansal açıdan güçlü görülen özel sektör rakipleri Longfor Group ve Seazen ise sırasıyla yüzde 7,2 ve yüzde 5,5 geriledi.
SEKTÖRDE YILLARDIR SÜREN SIKINTI
Altıncı yılına giren gayrimenkul sektöründeki çöküş, dünyanın ikinci büyük ekonomisi için hâlâ önemli bir yük oluşturuyor; milyonlarca hane için sıkıntı kaynağı olmayı sürdürüyor ve Çin’in ihracata dayalı büyümesi ile ticaretinde sürtüşmelere yol açıyor.
Yetkililer, yıllar içinde gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturmayı hedefledi.
Ancak Pekin ve Şanghay gibi büyük şehirlerde yeni konut fiyatlarındaki toparlanma duraksarken, daha küçük ve iç kesimlerdeki şehirlerde ikinci el konut fiyatları 2020 seviyelerine kıyasla neredeyse dörtte bir oranında geriledi.
Çoğu özel gayrimenkul şirketinin temerrüde düştüğü piyasada artık devlet destekli geliştiriciler hakim durumda.
Bununla birlikte, Reuters’a konuşan üç şirket yöneticisi, devlet destekli oyuncuların da bu durumdan muaf olmayacağını, ancak banka kredisi bulmalarının daha kolay ve faiz oranlarının özel geliştiricilere kıyasla (yüzde 2-3’e karşılık yüzde 5-6) daha düşük olacağını belirtti.
Yöneticiler, yeni konut satışında zaten zorlanan geliştiricilerin, arsa almak veya yeni yatırım yapmak için ellerinde daha da az nakit kalacağını ifade etti.
İsmini vermek istemeyen bir yönetici, “Nakit akışının yüzde 40’ı iş amaçlı kullanılamayacak, bu da kısa vadede yatırım kapasitesinde yüzde 40 azalma anlamına geliyor” dedi.
Resmi verilere göre, ön satışlar ve ipotekler, geliştirme sermayesinin yüzde 40’ını oluşturuyor.
Çin’in devlet arazisi satış gelirleri, resmi verilere göre, önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 30,8 azalarak ilk yedi ayda 1,1731 trilyon yuan (174,56 milyar dolar) seviyesine geriledi. Ülke genelinde gayrimenkul geliştirme yatırımları ise yüzde 19,2 düşüşle 4,3 trilyon yuana indi.
Yeni kurallar ayrıca, bireysel ipoteklerde azami vade süresini 30 yıldan 40 yıla çıkararak konut alıcılarının borcunu azaltmayı hedefliyor. Analistlere göre bu değişiklik, Çin’de iç tüketimi artırmak için nakit akışını serbest bırakabilir ancak konut talebini anlamlı şekilde yükseltmesi beklenmiyor.
Analistler, yeni kuralların en çok yüksek varlık devir hızına sahip büyük geliştiricileri etkileyeceğini belirtti.
Everbright Securities, müşterilerine gönderdiği notta, yeni önlemlerin geliştiricilerin finansman kabiliyeti ve yönetim becerileri açısından çıtayı yükselttiğini ifade etti.
Ayrıca, bu önlemlerin sektör konsolidasyonunu hızlandıracağı, çoğu küçük oyuncunun kâr edemeyip piyasadan çekilmek zorunda kalacağı belirtildi.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: marketscreener.com
