Ekonomik koşulların iyileşmesi, Fed’in faiz indirimleri ve Trump’ın mortgage faizlerini düşürme vaadi… Hepsi GYO sektöründeki canlanmaya işaret ediyor.
Dilersen Haziran’dan bu yana endeks üstü performans gösteren GYO sektörünü ve yatırımcılara fırsat sunan hisselerini birlikte inceleyelim.
Neden GYO Hisseleri Yükseliyor?
GYO’lar, tıpkı tahviller gibi yatırımcılar için düzenli gelir elde etmenin yanı sıra uzun vadeli sermaye büyümesi sağlayan yatırım araçlarıdır.
Trump’ın başkanlık kampanyasında dile getirdiği mortgage faiz oranlarını 3% seviyesine düşürme hedefi, GYO sektörü için önemli bir fırsat sunabilir. Çünkü düşük mortgage oranları, ev sahibi olma süreçlerini kolaylaştırarak konut talebini artırabilir. Artan talep, GYO hisselerini destekleyebilir.
Diğer yandan Trump’ın 3% mortgage faiz oranı vaadi, mevcut ekonomik ve politik gerçeklerle uyuşmuyor. Mortgage oranlarının bu seviyeye düşmesi için Fed’in politika faiz oranlarını agresif bir şekilde düşürmesi gerekiyor.
Fakat enflasyonun hâlâ hedeflenen seviyeye inmemesi bu tür bir indirimi zorlaştırıyor. Bu belirsizlik, GYO yatırımları için kısa vadeli bir fırsat sunabilse de yatırımcılar, Fed’in faiz indirimlerine ilişkin sunduğu ipuçları ve Trump’ın mortgage vaatlerini yakından takip etmeli.
Trump’ın Fed üzerinde faiz indirimi baskısı oluşturması durumunda GYO’lar düşük faiz ortamından fayda sağlayabilir. Politika faizlerinin düşmesi, GYO’ların borçlanma maliyetlerini düşürerek yeni projeler geliştirmelerini ve mevcut portföylerini büyütmelerini kolaylaştırabilir.
Örneğin, birçok GYO şirketinin Borç/Özsermaye oranı genellikle 80%-120% aralığında seyrediyor ve faiz oranlarının düşmesi, bu borçların yeniden yapılandırılmasını mümkün kılarak sermaye maliyetlerini azaltabilir.
Faiz oranlarının düşmesiyle tahvil veya mevduat gibi sabit getirili yatırım araçlarının getirisi azalırken, GYO’ların sunduğu temettüler cezbedici bir getiri alternatifi sunabilir.
Hatırlamak gerekirse, geçen yıl GYO hisselerinin temettü getirileri 4-6% arasında seyrederken tahvillerin getirisi aynı dönemde 3% seviyelerinde kalmıştı. Bu farkın tekrar oluşması, düşük faiz ortamında GYO’ları tercih edilen bir yatırım aracı haline getirebilir.
👉 GYO’lar, vergi avantajlarına sahip oldukları için gelirlerinin 90%’ını temettü olarak dağıtmak zorundadır. Bu da GYO hisselerini düzenli gelir arayan temettü yatırımcıları için cazip bir seçenek haline getiriyor.
GYO Hissesi Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
GYO yatırımlarında en önemli unsurlardan biri, şirketin portföyünün kalitesidir. Portföy, mülklerin türüne, lokasyonuna ve durumuna göre değerlendirilir.
Portföy kalitesi ve çeşitlilik, GYO’nun performansını doğrudan etkiler. GYO’ların lokasyon, mülk tipi ve kiracı çeşitliliği gibi unsurlar açısından iyi bir denge kurması önemlidir.
Örneğin, ofis odaklı GYO şirketleri uzaktan çalışma trendiyle zorluk yaşarken, veri merkezlerine yatırım yapan GYO şirketleri yapay zekâ ve bulut teknolojilerindeki yüksek talepten fayda sağlayabilir. E-ticaretin büyümesiyle depo ve dağıtım merkezleri odaklı GYO’ları büyük bir avantaja sahip olabilir. Benzer şekilde, sağlık odaklı GYO şirketleri da artan sağlık harcamaları ve yaşlanan nüfus nedeniyle güçlü bir büyüme potansiyeline sahip olabilir.
Şirketin portföyünün yanı sıra finansal sağlık göstergelerinin dikkatlice incelenmesi gerekiyor.
İlk olarak, Borç/Özsermaye oranı önem arz ediyor. Bu oranın 80%’in altında olması genellikle yönetilebilir kabul edilirken, 100%’ü aşması şirketin borçlarını çevirebilme kapasitesini sorgulatabilir.
İkinci olarak, Faiz Karşılama Oranı önemli bir ölçüt olarak karşımıza çıkıyor. Çünkü bu oran, faiz ödemelerinin işletme gelirine oranını gösteriyor. Faiz Karşılama Oranı’nın 3’ten yüksek olması tercih edilebilir.
Temettü performansı da hisse seçiminde önemli bir kriter. Temettü Dağıtım Oranı, şirketin net gelirinin ne kadarını temettü olarak ödediğini gösterir. Yüksek ve düzenli temettü ödemeleri, yatırımcılar için istikrar anlamına gelir. Özellikle yatırım yapılacak şirketin temettü verimliliğinin tahvil getirilerinin üstünde olması tercih edilebilir.
Diğer yandan şirketin operasyonel başarılarını ölçebilmek için Fiyat/Faaliyetlerden Elde Edilen Gelir Oranı, şirketin gelir üretme kapasitesini değerlendirirken kullanılan önemli bir metriktir. Ayrıca, Net Aktif Değer (NAD) de bir şirketin portföyünün gerçek piyasa değerini ölçmek için kullanılır. NAD’in hisse fiyatıyla karşılaştırılması, yatırımcılara güvenlik marjını anlamalarına yardımcı olur.
Tüm bu kriterleri göz ettiğimizde öne çıkan hisseleri aşağıdaki gibi sıralayabiliriz.
VICI Properties (VICI), 33,9 milyar dolarlık piyasa değeriyle sektör lideri olarak öne çıkıyor. Şirket, düşük bir borç/özsermaye oranı ve makul seviyede temettü verimliliği sunuyor. Bu özellikleriyle VICI, yatırımcılar için istikrarlı ve güvenilir bir seçenek olarak değerlendirilebilir. Öte yandan, Innovative Industrial Properties (IIPR), 3 milyar dolarlık daha küçük piyasa değerine sahip olmasına rağmen, yüksek temettü verimliliği ve faiz karşılama oranı ile dikkat çekiyor. Şirketin düşük borç/özsermaye oranı, güçlü bir mali yapı sergilediğini gösteriyor. Bu da şirketi, özellikle temettü gelirine odaklanan yatırımcılar için cazip bir seçenek haline getirebilir.
Alexandria Real Estate (ARE) ise yüksek faaliyetlerden elde edilen gelir ile öne çıkıyor. Ancak şirketin temettü verimliliğinin 5% olması, sektör ortalamasına yakın bir seviyede kalıyor. Benzer şekilde, W.P. Carey (WPC) de 4,74 dolarlık faaliyet geliri değeri ve 6,2% temettü verimliliği ile dengeli bir performans sunsa da borç/özsermaye oranının biraz daha yüksek olması, şirketin borç yönetiminde dikkatli olması gerektiğini işaret ediyor.
Host Hotels & Resorts (HST) ve Apple Hospitality (APLE) ise otel ve turizm sektöründe faaliyet gösteren GYO’lar olarak daha düşük gelir ve temettü getirileri sunuyor. Ancak bu şirketler ekonomik dalgalanmalara karşı daha duyarlı olabilir. Örneğin, APLE’nin borç/özsermaye oranı 0,5% ile oldukça düşük olsa da operasyonel performansının sınırlı olduğu takip ediliyor.
Son olarak, NNN REIT (NNN) ve Broadstone Net Lease (BNL) gibi şirketler, daha yüksek borç/özsermaye oranlarıyla daha riskli bir profil çizerken, nispeten makul temettü verimliliği sunuyor. Ama bu şirketlerin de borçlarını yönetme ve faiz yükümlülüklerini karşılama kapasiteleri yatırımcılar tarafından yakından izlenmeli.
🇹🇷 Yurt İçinde de Benzer Görünüm İzleniyor
Tıpkı ABD’deki gibi yurt içinde de bir süredir yüksek faiz oranları yüzünden durgun olan konut piyasası, TCMB’nin sıkı para politikasının sonuna yaklaşmasıyla canlanma gösteriyor.
TÜİK verilerine göre, 2024 yılı Ekim ayında 165.138 konut satışı gerçekleşerek, 2022 Aralık ayından bu yana en yüksek seviyeye ulaşıldı. Bu artış konut sektöründe dört aydır süregelen toparlanmanın bir göstergesi olarak değerlendirilebilir.
Yüksek faiz ortamına rağmen konut talebi güçlü seyrediyor. Kredi maliyetlerinin ve nakit ihtiyacının arttığı bu dönemde, konut fiyatlarının reel olarak değer kaybetmesi talebi artırmış olabilir. İpotekli satışlarda düşüş görülse de diğer satış türlerinde güçlü bir büyüme söz konusu.
Son TCMB verilerine göre, 2024 yılı Ekim ayında Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre 2,1% arttı ve bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak 26,8% yükseliş gösterdi. Ancak reel olarak bakıldığında 14,7%’lik bir azalma yaşandı.
Ekim ayı enflasyonunun 2,88% olarak açıklanmasıyla birlikte, konut fiyat endeksinin enflasyonun altında kaldığı belirtilebilir. Ek olarak Eylül’de 1% artış gösteren endeksin Ekim’de 2,1% artması, Borsa İstanbul’da işlem gören GYO hisselerini destekleyebilir. Ancak Kasım ayı verilerinin bu trendin sürdürülebilirliği açısından kritik öneme sahip olduğu unutulmamalı.
Borsa İstanbul’daki GYO’ları incelemek istersen “Güçlü konut verileri hangi sektörleri ön plana çıkartıyor?” başlıklı yazımıza göz atabilirsin. 👀
Burada yer alan bilgiler yatırım tavsiyesi içermez. Bilgi için: Midas Sorumluluk Beyanı
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynak: Bloomberg, Simply Wall St, StockRover
