Ticari gayrimenkul sektörü son üç yıldır Wall Street’in en çok korkulan başlıklarından biri olmaya devam ediyor. Her hafta, boş ofis binaları, vadesi yaklaşan krediler, sıkıntılı yeniden finansmanlar, bölgesel bankaların riskleri ya da tüm piyasanın çöküşüne dair yeni bir haber gündeme geliyor. Sadece finans kanallarını izleyen biri, Amerika’daki her ofis kulesinin birer perili eve dönüştüğünü düşünebilir.
Gerçekte ise tablo biraz daha karmaşık. Ticari gayrimenkulün bazı alanlarında baskı devam ediyor. Ofis binaları, uzaktan ve hibrit çalışma düzenlerinin etkilerini hâlâ atlatmaya çalışıyor. Çoklu konut sahipleri ise özellikle Sun Belt bölgelerinde piyasaya giren yeni arzı sindirmeye çalışıyor. Yeniden finansman maliyetleri, sıfıra yakın faiz dönemine kıyasla hâlâ oldukça yüksek.
Buna karşın, genel gayrimenkul piyasası birçok uzmanın beklediğinden çok daha dirençli bir tablo çiziyor. Temerrüt oranları artsa da, sorunlu birkaç mülk tipi dışında yönetilebilir seviyede kalıyor. Sermaye hâlâ erişilebilir durumda. Özel kredi fonları finansman sağlamaya devam ediyor. Bankalar uygun gördüklerinde kredileri uzatıyor ya da yeniden yapılandırıyor. Sanayi, perakende, medikal ofis, depolama, veri merkezi ve temel ihtiyaçlara dayalı mülklerde doluluk oranları sağlıklı seyrediyor.
Bankacılık sektöründe olduğu gibi, ticari gayrimenkulde de sistemik bir çöküşten ziyade seçici bir stres yaşanıyor. Bu ayrım önemli. Son aylarda dikkat çeken gelişmelerden biri de, REIT (gayrimenkul yatırım ortaklığı) sektöründe içeriden alımların artması oldu. Yönetim kurulu üyeleri, CEO’lar, başkanlar ve üst düzey yöneticiler kendi paralarıyla hisse almaya başladığında bu durum dikkat çekiyor.
İçeriden satışlar yüzlerce farklı nedenle yapılabilir. Ancak içeriden alımların tek bir nedeni vardır: Yöneticiler, hissenin mevcut fiyatından daha değerli olduğuna inanır.
Mevcut ortam, içeriden alımlar için özellikle cazip bir zemin oluşturuyor. Birçok REIT, portföyleri temelde sağlam olmasına rağmen, net varlık değerine göre ciddi iskontolu işlem görüyor. Halka açık piyasa yatırımcıları hâlâ mülk değerleri, faiz oranları ve yeniden finansman koşulları konusunda şüpheci. Oysa bu portföyleri yönetenler, her gün kiralama faaliyetlerini, kiracı talebini, kira tahsilatlarını, yeniden finansman görüşmelerini ve mülk bazında nakit akışlarını yakından izliyor.
Eğer bu yöneticiler, değer kaybının en kötüsünün hisse fiyatlarına yansıdığını düşünüyorsa, hisse almak sermayenin mantıklı bir şekilde değerlendirilmesi anlamına geliyor.
Burada zamanlama da önemli. Gayrimenkul her zaman döngüsel bir iş olmuştur. En iyi fırsatlar, doluluk oranları yüksek, finansman kolay ve herkesin iyimser olduğu dönemlerde ortaya çıkmaz. En iyi fırsatlar, yatırımcıların yorgun, endişeli ve hiçbir şeyin düzelmeyeceğine inandığı zamanlarda çıkar. Bugünkü REIT piyasasının büyük bir kısmı bu tanıma oldukça uyuyor.
Gözlenen içeriden alımlar, deneyimli gayrimenkul yöneticilerinin sektörün felakete değil, toparlanmaya daha yakın olduğuna inandıklarını gösteriyor olabilir.
Alexandria Real Estate Equities (ARE)
Alexandria Real Estate Equities yaklaşık %5,07 temettü verimi sunuyor ve dünyanın en kaliteli yaşam bilimleri gayrimenkul portföylerinden birine sahip. Şirket, biyoteknoloji finansmanının yavaşlaması, laboratuvar talebinin azalması ve yatırımcıların yaşam bilimleri gayrimenkul değerlemelerini sorgulaması nedeniyle büyük baskı altında kaldı. Boston, San Diego, San Francisco, Seattle ve diğer önemli inovasyon merkezlerinde benzersiz araştırma kampüslerini kontrol etmeye devam etmesine rağmen, hisseler önceki zirvelerinin oldukça altında seyrediyor.
Yönetim Kurulu Başkanı Joel Marcus, yakın zamanda piyasadan hisse alımı yaptı. Bu, hissenin çok yıllık dip seviyelere yakın işlem gördüğü dönemde ortaya çıkan içeriden alım eğiliminin devamı niteliğinde. Piyasa, kısa vadeli biyoteknoloji finansmanı ve kiralama faaliyetlerine odaklanırken, yönetim portföyün uzun vadeli ve kolayca ikame edilemeyecek değerine odaklanıyor. Kurucular ve yöneticiler, uzun süreli bir düşüşün ardından hisse alıyorsa, bu genellikle halka açık piyasa fiyatlamasının özel piyasa değerinden koptuğuna inandıklarını gösterir.
American Assets Trust (AAT)
American Assets Trust yaklaşık %5,9 temettü verimi sunuyor ve ABD’nin arzı kısıtlı en önemli pazarlarında yoğunlaşmış, ofis, perakende, konut ve karma kullanımlı mülklerden oluşan çeşitlendirilmiş bir portföye sahip. Kaliforniya’daki ofis varlıkları yatırımcıları tedirgin etti ve bu endişe hisse fiyatı üzerinde baskı yarattı.
Gerçekte ise American Assets, yeni geliştirmenin zor olduğu varlıklı kıyı bölgelerinde yüksek kaliteli mülklere sahip. Son dönemdeki içeriden alımlar, yönetimin yatırımcıların şirketin çeşitlendirilmiş portföyünün ve temel gayrimenkul varlıklarının değerini göz ardı ettiğine inandığını gösteriyor. Bu tür durumlar genellikle değer yatırımcılarının ilgisini çeker. Manşetler olumsuz olsa da, nakit akışları piyasanın düşündüğünden çok daha istikrarlı.
Agree Realty (ADC)
Agree Realty yaklaşık %4,3 temettü verimiyle, ticari gayrimenkulün tamamının zor durumda olmadığını hatırlatıyor. Şirket, yatırım yapılabilir kredi notuna sahip ve ulusal çapta tanınan kiracılara kiralanmış, temel ihtiyaçlara dayalı büyük bir perakende portföyüne sahip. Marketler, bakkallar, oto yedek parça mağazaları, yapı market zincirleri ve indirimli perakendeciler, ekonomik belirsizliklere rağmen müşteri çekmeye devam ediyor.
Agree Realty’deki içeriden alımlar dikkat çekiyor çünkü yönetim, zayıflıktan değil, güçlü bir pozisyondan hisse alıyor. Şirket, muhafazakâr bilançosunu ve kaliteli kiracı listesini koruyarak satın alımlarla büyümeye devam ediyor. Başarılı bir REIT’in güçlü operasyonel performansına sahip olduğu bir dönemde içeriden hisse alımı, genellikle gelecekteki büyüme fırsatlarının mevcut hisse fiyatına tam olarak yansımadığına olan güveni gösterir.
Millrose Properties (MRP)
Millrose Properties yaklaşık %11,28 temettü verimiyle, grup içindeki en dikkat çekici içeriden alım hikayesine sahip olabilir. Geleneksel gelir getiren mülkler yerine, Millrose, Homesite Option Purchase Platform’u aracılığıyla konut üreticilerine sermaye çözümleri sunan bir arazi bankacılığı platformu işletiyor.
Yatırımcılar hâlâ mortgage faizleri, konut erişilebilirliği ve konut satışlarının yavaşlama ihtimali konusunda endişeli. Ancak içeriden alımlar farklı bir tablo çiziyor. Son bir ayda CEO Darren Richman ve birçok yönetici ile yönetim kurulu üyesi, piyasadan anlamlı miktarda hisse aldı. Bu alımlar, sembolik olmaktan ziyade milyonlarca dolarlık, yaygın ve istikrarlı bir şekilde gerçekleşti.
Bu tür içeriden birikimler dikkat çekiyor. Yönetim, piyasanın hem konut talebinin uzun vadeli gücünü hem de Millrose’un konut inşaat ekosistemindeki benzersiz konumunun değerini hafife aldığını düşünüyor. Eğer haklılarsa, %11,28 temettü verimiyle birlikte anlamlı içeriden alımlar, sabırlı yatırımcılar için güçlü bir kombinasyon olabilir.
Ticari gayrimenkul risksiz değil. Faiz oranları yüksek seyrediyor. Yeniden finansman zorlukları hâlâ ortadan kalkmış değil. Bazı ofis piyasalarında toparlanma süreci uzun sürebilir. Ancak yatırım yapmak, tüm belirsizlikler ortadan kalktıktan sonra varlık almak anlamına gelmez. Fiyatın, gerçekleşmesi muhtemel olandan daha fazla kötü haberi yansıttığı zaman varlık almak anlamına gelir.
REIT’lerde artan içeriden alım dalgası, bu portföylere en yakın olan birçok kişinin de tam olarak böyle düşündüğünü gösteriyor. Onlar, kiralama faaliyetlerinde iyileşme, mülk değerlerinde istikrar, sağlıklı kiracı talebi ve nihayetinde daha düşük finansman maliyetleri görüyor. Daha da önemlisi, bu görüşe kendi sermayelerini yatırmaya istekli davranıyorlar.
Bu, başarıyı garanti etmez. Ancak bu mülkleri en iyi tanıyan bazı kişilerin, ticari gayrimenkulün ölüm ilanının biraz erken yazılmış olabileceğini düşündüğünü gösteriyor.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: Benzinga
