Güney Kore Devlet Başkanı Lee Jae Myung, 1990’ların başında Japonya’da yaşanan tarihi emlak krizine atıfta bulunarak, Seul’deki gayrimenkul piyasasına dair endişeleri gündeme getirdi. Lee, konut sektörünü istikrara kavuşturmak amacıyla vergilerde değişiklik hazırlığı yaparken, Japonya’nın “kayıp on yıllarına” benzer bir sürecin Güney Kore’de de yaşanabileceğine dair kaygıların arttığını belirtti.
Lee, Japonya’da 1990’larda yaşanan ve büyümenin yavaşlamasına yol açan emlak ve borsa çöküşüne dikkat çekerek, Tokyo’daki konut piyasasının “balon gibi patladığını” söyledi. Bu örnekle, Güney Kore’deki aşırı ısınan gayrimenkul piyasasına vurgu yaptı.
Lee, gayrimenkulün Güney Koreli hanehalkı varlıklarının en büyük bölümünü oluşturduğunu ve ülkenin, dünyada hanehalkı servetinin en yüksek oranda gayrimenkulde toplandığı ülkeler arasında yer aldığını ifade etti. Mart 2025 sonu itibarıyla, Güney Kore’de hanehalkı varlıklarının %75,8’i reel varlıklardan, %24,2’si ise finansal varlıklardan oluşuyor.
Lee, geçmişte de iddialı hedefler ortaya koymasıyla biliniyor. 2025 başkanlık seçimleri öncesinde, gösterge endeks Kospi 2.500 seviyesindeyken, Lee’nin seçim vaatleri arasında “Kore iskontosu” sorununu çözerek Kospi’yi 5.000 seviyesine taşımak da yer alıyordu. Kospi, Lee’nin göreve gelmesinden altı ay sonra, yapay zekâ destekli çip sektöründeki yükselişle birlikte kısa süreliğine 5.000 seviyesini aştı.
Lee’nin hükümeti, hanehalkı servetini aşırı ısınan konut piyasasından finansal piyasalara yönlendirmeye çalıştı. Ancak bu strateji kısmen başarılı oldu. Güney Kore borsası şu anda yaklaşık 6.700 seviyesinde dalgalanıyor. Endeks, Samsung Electronics ve SK Hynix gibi büyük şirketlere olan yüksek bağımlılık nedeniyle sert dalgalanmalar yaşadı.
Endişeler abartılı mı?
Ekonomistler, Japonya ile yapılan karşılaştırmanın mevcut riskleri olduğundan fazla gösterdiğini belirtiyor. ING’nin Güney Kore ve Japonya kıdemli ekonomisti Kang Min Joo, ülkede reel varlık balonunun patlama olasılığının sınırlı olduğunu söyledi. Kang, ipotek kredisi koşullarının birkaç yıldır sıkı olduğunu ve yetkililerin kredi-değer oranı (LTV) ile borç-gelir oranı üzerinde sıkı kontroller uyguladığını belirtti. LTV oranı geçmişte %80’e kadar çıkarken, şu anda Seul bölgesinde %40’ın altına geriledi.
Ülkede hanehalkı borcunun GSYH’ye oranı 2024 itibarıyla %90,14 seviyesinde. Bu oran, 2021’deki %98,67’lik rekor seviyeden gerilese de, Asya’da Avustralya’dan sonra en yüksek ikinci oran olarak öne çıkıyor.
Kang, Lee’nin açıklamalarının, konut fiyatlarındaki son artışa yönelik endişeleri yansıttığını, bir balonun patlamak üzere olduğuna işaret etmediğini vurguladı.
Capital Economics Asya kıdemli ekonomisti Gareth Leather da balon korkularının abartılı olduğunu belirtti. Leather, hızlı fiyat artışının yalnızca Seul’de görüldüğünü, başkentte bile fiyatların ocak 2022 seviyesinin sadece %10 üzerinde olduğunu, Busan gibi şehirlerde ise fiyatların ocak 2022’nin neredeyse %80’ine gerilediğini söyledi.
Leather, konut alıcılarının yüksek peşinat ödemek zorunda olmasının finansal istikrar risklerini sınırladığını, bu nedenle negatif özkaynak ve bankacılık krizinin düşük olasılıklı olduğunu ifade etti.
Uzmanlar, Güney Kore’nin Japonya’daki gibi çift yönlü bir varlık ve piyasa çöküşü yaşamasının düşük ihtimal olduğunu, ancak iki ülkenin finansal ve demografik açıdan benzerlikler taşıdığını belirtiyor.
DBS Group Research kıdemli ekonomisti Ma Tieying, Güney Kore’nin kredi/GSYH oranı ve borsa büyüklüğü açısından Japonya’nın kriz öncesi dönemine benzediğini, bu nedenle yüksek faiz, sıkı kredi ve küresel şoklara karşı hassas olduğunu söyledi. Ancak Kore, Japonya’daki balon öncesi dönemde görülen büyük sermaye girişleri veya kalıcı para birimi değerlenmesi yaşamıyor. Bu da Kore Merkez Bankası’na politika esnekliği sağlıyor.
Ma, merkez bankasının enflasyon ve finansal dengesizliklere karşı Japonya’dan daha erken ve proaktif adımlar attığını da ekledi.
1980’lerde gayrimenkul ve hisse senetlerinde aşırı spekülasyonun ardından, Japonya’da merkez bankasının aralık 1989’da faiz artırımlarına başlamasıyla 1990’larda finansal piyasalarda çöküş yaşanmış ve uzun süreli yavaş büyüme dönemi başlamıştı.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: cnbc.com
