Alexandria Real Estate Equities (ARE), zorlu bir faaliyet ortamında ilerleme kaydettiğini açıkladı. Kurucu ve Yönetim Kurulu Başkanı Joel Marcus, güçlü ve esnek bir bilanço koruma, sermaye harcamalarını ve finansman ihtiyacını azaltma, büyük ölçekli çekirdek ve çekirdek dışı varlık satış planını tamamlama ve doluluk ile net işletme gelirini (NOI) artırmaya odaklandıklarını belirtti. Marcus, kiracı portföyüne dikkat çekerek, en büyük 20 kiracının %80’inin yatırım yapılabilir seviyede veya büyük ölçekli şirketler olduğunu, toplam yıllık kira gelirinin %55’inin bu gruptan, %78’inin ise mega kampüs platformundan geldiğini söyledi. Ancak bu çeyrekte ilk kez halka açık biyoteknoloji şirketleriyle yeni bir kira sözleşmesi imzalanmadığını vurguladı.
Finans Direktörü (CFO) Marc Binda, hisse başına düzeltilmiş FFO’nun 1,73 dolar olduğunu ve 2026 için hisse başına düzeltilmiş FFO beklentisinin 6,40 dolar seviyesinde korunduğunu açıkladı. Bu çeyrekte toplam 394 bin metrekarelik geliştirme ve yeniden geliştirme kiralaması ile 1,1 milyon metrekarelik boş alanın kiralanmasının eylül ayında teslim edileceğini belirtti.
Şirket, yıl sonu doluluk oranı beklentisinin %88,5’ten %87’ye çekildiğini açıkladı. Bu değişiklik, boş alanı olan bazı varlıkların satışından beklenen faydanın azalmasından kaynaklandı. Aynı mülk net işletme geliri beklentisi de %8,5 düşüşten %9,5 düşüşe revize edildi. 2026’da mevcut piyasa koşulları nedeniyle hisse geri alımı planlanmıyor ve mevcut sermaye ihtiyaçlarına öncelik veriliyor.
Aynı mülk net işletme geliri %11,9, nakit bazında ise %11,7 azaldı. Bu düşüşün ana nedeni doluluk oranındaki gerileme oldu. Çeyrek sonunda doluluk oranı %87,7’ye indi ve önceki çeyreğe göre 320 baz puanlık bir düşüş yaşandı. 2026’da 747 bin metrekarelik önemli kira sözleşmesinin sona ermesiyle boş kalması bekleniyor ve bunun yaklaşık %45’i ikinci çeyrekte gerçekleşecek.
Şirketin likiditesi 4,2 milyar dolar seviyesinde bulunuyor. Ortalama kalan borç vadesi 10 yıl ile S&P 500 REIT’leri arasında en uzun süreye sahip. 2026’nın ilk çeyreğinde kaldıraç oranı 6,8x’e yükseldi, ancak yılın ikinci yarısında varlık satışlarıyla birlikte bu oranın düşmesi bekleniyor.
Soru-cevap bölümünde, doluluk oranı değişikliğinin varlık karmasındaki değişimden kaynaklandığı, eğlence stüdyosu gibi alternatif kullanım kiralamalarının mevcut kiracıların yenilemeleriyle gerçekleştiği ve ileri teknoloji şirketleriyle de düşük sermaye harcamasıyla alanların değerlendirildiği belirtildi. NIH/FDA belirsizliğinin özel biyoteknoloji şirketlerini henüz etkilemediği, özel fonlamanın sağlam ancak seçici olduğu ifade edildi. Takip listesindeki kiracıların kira gelirinin 25-30 milyon dolar aralığında olduğu açıklandı. 2027’de de benzer bir düşüş olup olmayacağı sorusuna, boş alanların ne kadar hızlı kiralanacağına bağlı olduğu yanıtı verildi. Talepteki zayıflığın nedenleri arasında FDA süreçlerinin yavaşlığı, halka açık biyotek şirketlerinin finansman zorlukları ve Çin etkisi gösterildi.
Yönetim, bilanço esnekliği, düşük finansman ihtiyacı ve 2,9 milyar dolarlık 2026 varlık satışı planına odaklanmaya devam ediyor. Ancak kısa vadede kiralama ve dolulukta baskı yaşanıyor. 2026 yıl sonu doluluk oranı beklentisi %87’ye çekildi. CFO Binda, 2026 için hisse başına düzeltilmiş FFO beklentisinin 6,40 dolar seviyesinde korunduğunu, doluluk, aynı mülk net işletme geliri ve sermaye faizinde daha sıkı varsayımlar yapıldığını belirtti. Yönetim, varlık satışları, kiralama dönüşümleri ve kiracı risklerinin yönetimine vurgu yaptı.
Bu içerik hazırlanırken faydalanılan kaynaklar: Seeking Alpha
